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房地产知识问答

发表日期:2015年9月22日  已经有4551位读者读过此文    文章来源:东宝区政府
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  一、城市房屋权属登记有哪几类?

  答:《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属登记分为六类,并明确规定了登记申请时间:1,总登记:县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。2,初始登记:新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。3,转移登记:因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。4,变更登记:权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的、房屋面积增加或者减少的、房屋翻建的,应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。5,他项权利登记:设定房屋抵押权、典权等他项权利的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。6,注销登记:因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

 

  二、房改房上市交易必须经原产权单位同意吗?上市交易需要提交哪些证件?

  答:我市已经取消了房改房上市须经原产权单位同意的规定,也取消了房改房上市须经房改部门核准的规定。职工只要拥有所购买公房的全部产权,持有房屋所有权证,即可上市交易,无须经原产权单位的同意。房改房上市交易需要提交的证件有:转让协议书(原件)、转让房屋所有权证(原件)、土地使用权证(验原件、存复印件)、卖方夫妻双方身份证、结婚证和买方身份证(验原件、存复印件)。

 

  三、房屋产权登记中转移登记和变更登记如何区分?

  答:在房屋产权登记中,正确区分转移登记和变更登记十分重要,它关系到登记程序的处理和税费的缴纳。两者之间的区别主要是:1,登记前后权利主体的变动情形不一样。转移登记前后的权利主体不一致,而变更登记前后的权利主体一致,只不过是权利主体形式(如权利人姓名、名称等)发生了变化,或者是权利客体形式(如房地产名称、用途、面积等)发生了变化,但变更登记前后的权利人是同一人。这是两者之间最本质的区别。2,房地产转移登记是一种房地产转让行为,即房地产权利人将其拥有的房地产转移给他人的行为,它包括房地产买卖、交换、赠与、继承、以房地产作价入股、以房地产抵债等。而房地产变更登记不是房地产转让行为,只是房地产登记权利主体或客体形式上的变化,变更登记后,房地产权利人并没将其依法拥有的房地产转移给他人,而仍归原权利人所有。3,是否缴税不同。房地产转移登记属房地产交易,需要缴纳契税、所得税等,而变更登记不属交易行为,故不需缴纳任何税。

 

  四、办理房地产交易、抵押等应该如何选择评估机构?

  答:在放开了房地产评估市场后,凡取得了房地产评估资质的机构,均可从事房地产评估业务。但是涉及到房屋重置价格确定、房地产课税评估等政府职能性、公益性的房地产价格评估,需委托事业单位性质的、不以赢利为目的估价机构承担。目前我市是由荆门市房地产估价中心承担这些评估的。如房屋买卖,因为涉及到课税,就应委托该中心评估。市民在办理房地产抵押或者其它需要评估事项时,可以自主选择评估机构。一般说来,为保证评估结果的科学和合理,应当对各评估机构的从业时间、尤其是资质等级进行比较,择优委托资质等级高的评估机构承担业务,以减少风险。同时,估价机构和估价人员必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务,保持估价的独立性,力求公正、客观、诚实执业。

 

  五、房地产继承、赠与为什么需要公证?

  答:房地产权利人死亡后,继承关系十分复杂,包括法定继承人、指定继承人以及继承顺序、继承份额等,公证部门对这些复杂关系进行调查并公证后,有利于各继承人维护自己的继承权利,有利于加强房地产管理机关的管理工作。在房地产赠与中,只有经过公证部门公证的赠与合同,赠与行为才不可撤消,如果不经公证,赠与行为就可随时撤消,产生大量纠纷、甚至诉讼行为,公证的作用十分明显。早在1991年9月12日,司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)对此就已作出规定,明确要求在房地产继承、赠与时,应当持公证部门的公证书和房产管理部门规定的证件,才能办理房屋所有权转移登记手续。

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